原创 | 不动产类执行异议案件中的证据准备 ——提升法官“内心确信”的秘密武器
执行异议已成为案外人寻求自身权益保护的常用司法救济手段之一。本篇基于笔者成功取得中止执行裁定的执行异议案件的亲身经验，意图着重梳理案外人在涉及不动产类执行异议过程中，关于证据准备的注意事项，以提升法官的“内心确信”程度，从而实现取得中止执行结果的诉求，希望能够有助于快速熟悉执行异议颇为关键的证据准备工作，从而能够在紧张的有限时间内（即执行完毕前）迅速固定有利证据，最终实现维护自身权益的目的。
执行异议是执行异议之诉的前置程序，从笔者的实战经验，执行异议程序着重于证据形式审查，而执行异议之诉会深入解决引发执行异议的实质性权利冲突。换言之，如果案外人提交的证据符合特定条件，包括法定证据和法外辅助证据，便能极大提升获得中止执行裁定的概率。那么，问题来了：执行异议的法定证据、法外辅助证据及其特定条件是什么？
法定证据的准备工作
既然是法定证据，当然要从有关执行异议的法律法规中去寻找，关于不动产类执行异议主要有以下两条司法解释规定：
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
在司法实践中，法院通常是按照上述司法解释规定的规定，来判定本案是否符合中止执行的要求。因此，笔者建议在处理不动产类执行异议案件时，可按照上述第二十八条规定的四项条件、第二十九条规定的三项条件，依次进行证据清单的准备工作：
提示：注意买卖合同上是否注明有签约日期，并确认签约日期在查封日期之前。如果没有日期，则需要寻找其他证据对签约日进行证明。
提示：从法理而言，此处占有可以是自己占有或者委托他人占有均可。像此类证据，建议可以着手从以下方式提交：（1）双方拟写的关于已经交付或者接收不动产的任何书面交付材料。（2）如果没有相应的书面交付材料，则需要通过其他方式证明对被执行不动产的实际占有，以房屋为例：①案外人在被执行房屋中居住、生活的照片，证明案外人事实居住、占有。②案外人为被执行房屋缴纳水费、电费、煤气费的缴费单、银行流水单等。
根据被执行人是自然人或者开发商，建议分别提交已支付购买不动产的全部价款或百分之五十价款的银行流水单，或者卖方（被执行人）出具的收据、发票等。
如果未支付全部不动产价款的，建议另行要求案外人亲笔书写一份“同意将剩余价款交付执行法院处理的书面函件”提交法院，表明愿意交付执行的意图。
证明未办理过户手续非案外人过错【如果被执行人非开发商】的证据
提示：往往很多被判定驳回中止执行请求的案件，很大几率是在此项证据中栽跟头，但是该证据却通常是执行法官最为关注、影响裁判结果的关键因素。遗憾的是，该项证据很难具象化，如何着手准备确实是一大难题，事实上，笔者认为可以通过转换证明事实的方式，来间接实现证明无过错的目的：（1）被执行不动产存在历史原因、政策原因等单一或诸多并存因素，导致办理房产证不可能或者难以办理过户手续的后果。（2）被执行人拒绝办理过户手续的证明，譬如双方交涉办理过户手续的录音、被执行人拒接电话、不回微信等断绝联系的证据。
法外辅助证据的准备工作
事实上，根据笔者的经验，为了达到提高执行法官的“内心确信”的目的，获取预想之中的中止执行裁判结果，还需要特别提交一些非法定的证据进行辅助，以扫除执行法官的某些隐性疑虑，提升证据证明的事实的发生具有高度盖然性，在此以广州为例：
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提交购房资格证明
如果不动产是房屋等特殊物，像中国目前很多城市包括广州都有限购政策，省内户籍和省外户籍的限购也不完全相同。所以，建议案外人向有关机构申请出具《购房资格证明》文件，以排除法官怀疑案外人不具有购房资格而认为买卖合同可能存在无效情况，最终得出不能排除执行的认定。
被执行人有其他可供执行的财产线索
笔者始终认为，争议往往得以解决，在于【疏】，不在于【堵】。有些申请执行人并非针对特定被执行财产，更多的仍是希望实现自己的债权。如果案外人能够提供被执行人的其他财产线索，替换被执行财产提供给法院和申请执行人，确保申请执行人的债权债务能够得到清偿，则能够很大程度上博得法院和申请执行人的认可和理解，从而实现保护被执行不动产现状的目的。
其他证据准备注意事项
证据目录清单建议按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条分为四组依次列明，让法官形成一目了然，条理分明，逻辑清晰的专业印象的同时，更为重要的是，让法官在浏览完证据清单后，便能对于案外人要求中止执行的诉请形成“有事实支撑，有法律依据”的“初步内心确信”。
2证据份数
按照申请执行人、执行法院、被执行人的数量准备证据份数。
作者简介
陶思绮，现广东环球经纬律师事务所邢益强律师团队成员。中山大学法律硕士，以400以上高分通过国家司法考试，在北京中伦（广州）律师事务所、北京大成（广州）律师事务所、广州电视台《律师说》节目、法院、检察院反渎局等各类涉法行业均有过实习工作经历，雅思7分（阅读8.5分，满分9分），具有扎实的法律理论功底和良好的英文运用能力。自从业以来，主攻疑难复杂的刑事诉讼和行政诉讼业务。
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